HET FORT VAN SJAKOO - INTERNATIONAL BOOKSHOP
| SEARCH | ORDER | NEW BOOKS | HOME | ABOUT US |

(13 dec.2001 Meerderheid gemeenteraad voor uitstel huurverhoging)

Betreft: antwoord Motie Nr. 892-I van raadsleden Grondel, Kalt en Boerlage inzake de opschorting huurverhoging door afdeling Beheer Onroerend Goed (Dienst Binnenstad)

Amsterdam, 2002

Aan de gemeenteraad

Geachte vergadering,

Ter beantwoording van de Motie Nr. 892-I van de raadsleden Kalt, Grondel en Boerlage aangenomen door de raad op 12 december 2001, bericht het college u als volgt.

In de motie wordt verzocht om:

1. over te gaan tot opschorting voor het komende jaar van aangezegde huurverhogingen aan ongesubsidieerde ideële instellingen -waaronder het Latijns Amerika Centrum (verder: LAC)- in afwachting van de uitkomst van de raadsdiscussie over een door het college in te stellen onderzoek inzake te voeren gemeentelijk huurprijsbeleid,

2. eventuele tekorten dientengevolge, tot een maximum van € 181.512,= (NLG 400.000) ten laste te brengen van de geraamde toevoegingaan het vereveningsfonds Onroerend Goed.

Het verzoek betreft de binnenstad van Amsterdam, meer in het bijzonder de verhuringen van bedrijfsruimten door de afdeling Beheer Onroerend Goed van de Dienst Binnenstad aan "ongesubsidieerde" en "ideële" "instellingen".

De motie definieert niet wat precies dient te worden verstaan onder de begrippen "ideëel" en "ongesubsidieerd" noch welke situaties wel en niet worden bedoeld. Het onderstaande geeft de onduidelijkheid weer:

"ideëel" :
Het woordenboek Van Dale geeft als betekenissen:
ideëel: 1. wat alleen in gedachte bestaat, niet werkelijk bestaand.
2. bovenzinnelijk
3. gericht op de verwezenlijking van een idee of een ideaal.

Een natuurlijk persoon of een rechtspersoon zal 'het willen verwezenlijken van een idee' al snel als activiteit beschouwen. 'Ideëel' wordt vaak gebruikt ter onderscheid van een commercieel of bedrijfsmatig doel, maar een commerciële doelstelling hoeft beslist niet vanzelfsprekend een ideëel doel uit te sluiten (voorbeeld: 'Triodos-bank'). Het ideële karakter van een organisatie valt dan ook niet zomaar en zondermeer vast te stellen.
Uit de huurovereenkomst zelf waarin het gebruik van een object dwingend is geregeld, valt dit niet af te leiden. Ook zijn de precieze formele en praktische doelstellingen van een huurder voor de verhuurder doorgaans onbekend.

Uit een gekozen rechtsvorm zou iets kunnen worden afgeleid. Wordt primair een commercieel / bedrijfsmatig doel nagestreefd, dan zal vaak een daarop afgestemde rechtsvorm als de B.V. (of N.V.) meer voor de hand liggen. Bekend is de minder 'commerciële' rechtsvorm 'stichting', maar het enkele feit dat sprake is van een stichting biedt geen zekerheid over een daadwerkelijk ideëel karakter. De Dienst Binnenstad heeft ongeveer 100 beheer-relaties met stichtingen en verenigingen. (In de binnenstad zijn volgens opgave van de Kamer van Koophandel 3881 stichtingen gevestigd. In de hele gemeente 12.925.) Voorts zijn de statuten danwel de wijzigingen van deze rechtspersonen de verhuurder doorgaans niet of niet precies bekend.

De wet stelt geen eisen aan de omschrijving van het doel van de stichting. Derhalve maakt het enkele feit dat sprake is van een stichting deze niet ideëel. (De wet stelt slechts één verbod: Een stichting mag geen uitkeringen doen behalve als deze uitkeringen een ideële of sociale strekking hebben. Zij mag winst maken.)

Daarnaast valt moeilijk te zeggen -zeker voor de verhuurder- of het feitelijk en juridisch handelen van de stichting daadwerkelijk ook in de praktijk als "ideëel" kan worden gekwalificeerd, zelfs al zou dat begrip nader worden gedefinieerd.

Derhalve kan onderscheid gemaakt worden tussen een stichting met -nader te definiëren- ideëel karakter in formele zin, indien van een ideëel te beschouwen statutaire doelstelling sprake is, en anderzijds een rechtspersoon met (ook) een ideëel karakter in materiële zin.

Ook zou ook ten aanzien van de rechtspersoon 'vereniging' gesteld kunnen worden dat die in bepaalde gevallen een ideëel karakter heeft, alsook ten aanzien van bepaalde rechtspersonen met een winstoogmerk (winst/verlies-basis) zoals sommige besloten vennootschappen.

Verder kan bij ideële instellingen gedacht worden aan huurders die behoren tot een overheid, semi-overheid, verzelfstandigde 'overheid', en huurders die zich niet -of minder- georganiseerd presenteren, maar zelf een "ideëel" karakter menen te hebben.

"ongesubsidieerd":
Als subsidie kan worden aangemerkt elke financiële ondersteuning of tegemoetkoming die een organisatie of persoon in staat stelt een bepaald doel te verwezenlijken.

Subsidie kan worden verkregen bij beschikking van veel denkbare publiekrechtelijke rechtspersonen zoals gemeente, provincie, rijk, waterschappen en product-en bedrijfsschappen. Voorts zijn er privaatrechtelijke rechtspersonen ter bevordering van een nader bepaald doel -waartoe financiële middelen worden ingezet-, welke rechtspersonen op verscheidene wijzen verbonden zijn aan overheidslichamen (voorbeelden: de Oranjestichting, Prins Bernhardfonds etc.).

Verder is niet duidelijk of ook donaties al dan niet tot 'subsidies' dienen te worden gerekend, zie bijvoorbeeld uitkeringen door aan de overheid gerelateerde privaatrechtelijke rechtspersonen aan goede doelen (bijvoorbeeld: nationale loterijen). Ook valt te denken andersoortige transacties waarbij overdracht van vermogen plaats kan vinden (voorbeeld: vereniging Behoud Natuurmonumenten, Holland Casino's etc.).

De Gemeente beschikt niet over een systematisch overzicht welke van haar huurders enigerlei vorm van subsidie ontvangen. Het is (tot nu toe) ook geen onderwerp van gesprek bij het aangaan van een huurrelatie.

Voorts kan soms van (privaatrechtelijke) 'subsidie' worden gesproken indien de eigenaar/verhuurder weloverwogen een lagere huurprijs berekent dan hij zou kunnen op de vrije huurmarkt van bedrijfsruimten conform het bedrijfsruimte-huurrecht, danwel indien de verhuurder of een overheid de huurder anderszins materieel tegemoet komt.
Dit is aan de orde bij een aanzienlijk deel van het gemeentelijk bezit dat wordt beheerd door de Dienst Binnenstad. Zo betaalt Stichting het Vrouwenhuis (Herengracht) volgens de recent gesloten nieuwe huurovereenkomst € 65,36 per m2 per jaar, en zou het beoogde huurprijsniveau voor het LAC per 1 juli 2002 € 56,63 per m2 per jaar bedragen. Dit terwijl reguliere marktprijzen van vergelijkbare objecten al snel minimaal € 125 per m2 per jaar bedragen.

De uitersten waartussen een huurprijs zich in theorie kan bewegen zijn ter ene zijde een m2-huurprijs waartegen een object blijvend in een zelfde lage staat van onderhoud kan worden gehouden zonder enig financieel rendement, en ter andere zijde de marktconforme (wettelijk toegestane) huurprijs(-verhoging).

Conclusie:
Ook met een nadere definiëring zal onderzoek nodig zijn. Dat zal moeten leiden tot (1) het beleidsmatig vastleggen welk soort ideëele doelstellingen de gemeente wil bevorderen, en (2) welke instrumenten zij daarvoor wil inzetten. (3) Welke financiële gevolgen dit kan hebben. Ondersteuning met een niet marktconforme huurprijs is een mogelijkheid, maar niet vanzelfsprekend. Het zou het 'privaatrechtelijk' subsidiëren betekenen, terwijl het subsidiëren op publiekrechtelijke grondslag ook een optie is.
Om thans vast te stellen welke huurders eventueel voor opschorting van de huurverhoging in aanmerking komen, en welke huurders dat niet toekomt, is vanwege het bovenstaande onmogelijk en ook ongewenst. Het college houdt derhalve vast aan haar standpunt dat bovengenoemde vragen aan de orde moeten komen bij de beantwoording van de motie Kalt van 14 december 2000 (Gemeenteblad 2000, afdeling 1, nr 1006). Het college wil juist, ómdat geen beoordeling gegeven kan worden van de precedentwerking van de motie van de Raadsleden Grondel/Kalt/Boerlage, op geen enkele wijze vooruitlopen op de bestuurlijke besluitvorming over de eerder aangehaalde motie. Het college legt de motie dan ook naast zich neer.

Burgemeester en Wethouders van Amsterdam

J.M.M.A. Groensmit, adjunct-secretaris
M.J. Cohen, Burgemeester